珠海，一座未来有无限可能的城市

　　说到炒IP，粤港澳大湾区绝对是今年的最热IP，现在只要和湾区扯上关系的，都能拉出来热炒一番。而这里边有个城市，IP最热，概念最多，炒的最凶，堪称湾区网红城市，这个城市，名叫珠海。

　　珠海有IP罗列如下：

　　珠江西岸核心城市、省级副中心城市；

　　港珠澳大桥、深珠通道；

　　横琴自由贸易试验区、粤港澳创新高地；

　　中国十佳宜居城市、2018中国空气质量优良城市TOP10、中国海滨城市 、新型花园城市

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　　珠海在过去就贵为经济特区，如今在大湾区协同一体化的大背景下，作为唯一在陆路同时与港澳相连的城市，获得国家极大的重视和扶持。尤其是横琴自贸区，领导人的几次到访考察，足见其重要程度。

　　然而，抛开一些远景的宏大设想，“网红”珠海的现状又是如何呢？让我们今天关滤镜、去美颜、卸浓妆、擦口红，一窥珠海的真容。

　　一.“小马拉大车”

　　其实在大湾区内部几个城市之间也是有分“派系”的：珠江东岸的深莞惠、中部的广佛肇、西岸的珠中江。

　　这三个经济圈设定是《广东省十三五规划纲要》提出的，早于《大湾区规划纲要》，但目前的区域经济形势、区域间的协同合作活动，都仍处在该划分的框架之内。

　　君不见，深圳的外溢人口去惠州买房，东莞接收了深圳的华为；广州的地铁线修到佛山，而佛山的制造业也通过广州出口外销。

　　广佛肇、深莞惠都有广州和深圳作为天然的、当仁不让的核心，那珠中江呢？珠海能当这个核心吗？

　　珠海确实被封为“珠江西岸核心城市”，但是以它的实力并不能服众。我们看一看珠海的基本面数据。

　　让我们异常吃惊的是，珠海的常住人口、户籍人口、行政区域面积三项，都排在广东省21个地级市的最后一名。它的常住人口甚至比云浮、阳江、潮州、韶关这些四线城市都少一大截，更遑论456.2万人口的江门和326万的中山。土地面积和邻近的中山包办全省最后两名，还没到江门的1/5。

　　而论及GDP，珠海也并不出众，全省排名第9，落后于第6的中山，也落后于同为省级副中心城市的湛江，仅以微弱优势领先江门（事实上珠海仅在18年超越江门，在此之前珠海在珠中江垫底）。

　　人口、土地、GDP均不占优势，你珠海凭什么领头珠中江？就因为你是特区吗？至于再远的粤西地区，珠海就更加发挥不了辐射力了。

　　我们不否认珠海的经济质量（人均GDP全省第二），但是体量太小，规模效应不足，对于担当“领头羊”重任是很困难的。让珠海领头，无疑是“小马拉大车”。

　　二.左右徘徊，摇摆不定

　　再说产业。40年前的珠海和深圳同时起跑，40年后差距咋就这么大呢？

　　最简单粗暴的解释是香港和澳门的差距——香港前期有大量劳动密集型产业让深圳、东莞承接；而澳门，经济结构单一，博彩业严重挤占其他产业，更何况博彩业没法外溢给珠海，这就造成珠海制造业的先天薄弱。

　　另一方面，改革开放初的珠海拒绝了大量污染性企业，这固然保护了环境和绿化，让如今的珠海成为知名的宜居城市，但这意味着失去了初期资本原始积累的黄金机会，直接造成了珠海的落后。

　　如果说珠海继续以“小而精”的宜居城市名头发展下去，倒也可以。但是人嘛，哪有不纠结的时候，城市也一样。

　　看着东莞、佛山、中山制造业红红火火，珠海贵为经济特区，怎能甘为人后？于是几十年来，珠海因为种种原因，产业定位摇摆不定，在“做大做强”和“小而精”之间左右徘徊，直到如今这个问题也尚不明确。

　　如今的珠海，产业结构不够优化，支柱行业作用不突出。六大传统产业里，只有家电电气（依靠个别大企业）和生物制药算是小有名气。

　　更重要的是，珠海太依赖房地产了，房地产投资占固定资产投资40%。关于珠海房价的问题，我们接下来还会单独说。

　　三.区位短板，交通瓶颈

　　在与澳门产业结合不紧密的情况下，珠三角内部的交通显得尤为重要。

　　然而，一个不常被提及的事实是，珠海处在华南地区交通网的“末梢”上。

　　这是华南地区高铁线路图。众所周知，广州是公认的华南地区交通枢纽，在铁路时代是，在高铁时代也是，广州负责连通粤东、粤西、粤北，以及湖南、湖北、福建、广西、贵州等南方省份。

　　我们看到，珠海不处于广州与任一地区的交通连线上，与之形成反衬的是江门跟肇庆——江门连通粤西各市直通湛江，未来还将与北部湾相连，因此江门也在打造“大湾区西翼枢纽门户城市”；肇庆连通广西、贵州，定位为连接大西南的枢纽门户城市。

　　反观珠海，2012年通车的广珠铁路几乎是为珠海一家专门修建的。并且这是一条姗姗来迟的铁路，在此之前，珠海是没有铁路的。所以在过去的二三十年，珠海的发展一直受区位所限，交通的瓶颈让珠海尝遍了苦头。

　　再说市内交通。不得不说，珠海的行政区划是一个很奇怪形状。

　　整个城市被河流分成两块，东边的香洲、横琴和西边的斗门、金湾，然后中山的坦洲、三乡从中间直插腹地。然后各区域间又被山地分割的七零八碎，散落各方。

　　基本上你看不到珠海的城市中心在哪里，各个片区各自为政，自成体系。作为主城区的香洲，不仅辐射不到其他区，就连自身的唐家湾、拱北、吉大、湾仔也与中心区域分割。

　　这种城市形态，天然的造成各区差异极大，西部的斗门、金湾发展极度滞后，房价也呈现显著梯度。更要命的是，一直以来只有一条珠海大道连通珠海的东西部，两边联络十分不便，珠海大道上堵车简直是家常便饭。

　　没有大城市的命，却得了大城市的病。

　　四.宜居城市≠旅游城市

　　珠海是个宜居城市，这事儿全国人民都知道。

　　珠海环境好，空气好，气候好，人流少，节奏慢，风景优美、山清水秀、鸟语花香；珠海是养老胜地、花园城市、幸福之都、浪漫之城……这些咱都不否认。

　　有人说：珠海不只是珠海人的珠海，而是全国人民的珠海。珠海将承接的是全国人民的养老、休闲、过冬需求。

　　如果说，珠海要与同样卖宜居城市IP的云南、海南岛竞争的话，首先海南全境处在热带，气候方面比珠海更胜一筹；另外，珠海的旅游休闲资源似乎和海南、云南相比，处在劣势。

　　说到海南，第一反应立马是阳光沙滩游艇，海鲜椰子菠萝蜜。因为海南是中国唯一全境处于热带的省份，因此有其得天独厚的热带旅游娱乐资源。说到云南，大理的苍山洱海、丽江的丽江古城、西双版纳的原始森林和民族风情，还有石林、玉龙雪山、泸沽湖都是独一无二的文化旅游标杆。

　　那珠海有什么呢？珠海最著名的是情侣路和渔女像。

　　（情侣路）

　　不过说句实话，渔女像拍个照就完事儿，而情侣路开车走一路就没了，并没有太多附加的休息娱乐价值。

　　另外的，珠海还有圆明新园，不过现已门可罗雀；梦幻水城只开张半年了；长隆海洋王国也比不得广州番禺的长隆出名。然后，就没有了。

　　还有，珠海作为沿海城市，没有像样的海滩景观，确实有点说不过去。

　　既然要吸引养老、过冬的潜在需求，我来这要有地方玩啊！如果空有好山好水，然后好水好水好无聊，拿什么吸引别人？

　　当然，现状不足就等于后发潜力，只要加快发展珠海的旅游还是可以赶上的。

　　五.房价比二线省会都高

　　以下目前珠海的房价水平。我们会惊奇的发现，区区珠海房价比很多二线，甚至新一线城市都高。

　　截止2019年8月，珠海房价排名全国第11。前10名除了三亚和厦门，GDP都是它的两倍有多。而珠海的后面，有天津、苏州、武汉、济南、郑州、西安、成都。

　　各区分别来看，郊区斗门仅有1字头，拉低均价，但斗门本身的投资价值也不高；被国家寄予厚望的横琴则已经攀升到四万，甚至五万的水平。

　　最让人不可思议的是身为郊区的金湾，仗着有“金湾航空城”的噱头，竟已涨到2.6万的均价！要知道金湾还什么都没有，周边大片大片的空地。

　　这样的价格，明眼人都能看出，以一个人口180万的城市无法达到。即便有休闲养老的需求在，但这里面更多是投机炒作的成分。

　　前文提到，珠海发展过于依赖房地产开发，房地产挤占实体经济严重。没有实体经济，年轻人收入上不去，一个月四五千的工资，靠什么支撑房价？而畸形的房价收入比，又如何能吸引新增人口流入？

　　再者说，房价不友好，宜居城市宜居在哪儿？要知道除了三亚，其他旅居城市如海口才1.5万，昆明才1.2万，西双版纳、大理、广西北海在过冬的北方人民眼里就更是白菜价。

　　六.珠海的过去、现状与未来

　　虽然说了很多珠海的不足，但其实这篇文章不是劝大家放弃投资珠海。

　　站在更高的层面讲，国家之所以发展大湾区，除了经济因素，还有一层考量是如何让港澳融入内地的发展，而珠海又是完成这一目标的关键一环。

　　所以在这个因素的推动下，珠海的未来是有无限可能性的。

　　港珠澳大桥已经通车，虽然目前人流不多，但未来将产生多大的经济效能，没人敢断言。横琴自贸区，目前仍在萌芽阶段，但原先只有博彩业的澳门如今已经在研究“澳交所”了，横琴能否乘势而上？还有，深中、深珠通道日后将为珠海带来多少深圳的外溢？尤其通道出口的唐家片区，又会不会成为深圳的新一座睡城？

　　其实，这篇文章想告诉大家的是珠海的过去和现状。在改革开放的前四十年里，珠海虽贵为经济特区，但因为种种原因，错失许多机会。

　　珠海基础还很薄弱，发展的并不理想——至少没有很多人想象的那么好。而现阶段的珠海，价值潜力也已经有部分提前兑现，因此短期而言珠海的溢价空间不会很大。

　　当然，现状不足就是改善空间大。珠海的关键，在于找准自己的定位，潜心发展，不能再走依赖房地产开发、过度炒作的老路。

　　相信在国家政策的扶持下，珠海定能革除弊病，迅速发展，成为珠江西岸的明珠。从长期来说，本人对珠海的前途保持谨慎的乐观。